Comme nous le présentions le mois dernier dans, la Thaïlande s’affirme comme une destination retraite de plus en plus prisée. Au-delà de l’exceptionnelle qualité de vie qu’elle offre, la Thaïlande propose également des opportunités d’investissement particulièrement avantageuses pour tous ceux qui souhaitent préparer leur retraite dans les meilleures conditions. Tour d’horizon avec Cyrille Hareux, directeur de Company Vauban, agence immobilière francophone basée à Bangkok.

Des offres de financements immobiliers de plus en plus développées

Il y a encore quelques années, il n’était pas facile pour un étranger de devenir propriétaire d’un bien immobilier en Thaïlande s’il ne disposait pas des fonds nécessaires pour un achat comptant : « Il faut savoir qu’il est très difficile, voire impossible pour un étranger d’accéder au crédit en Thaïlande. Les banques thaïlandaises ne prêtent pas, ou très peu aux étrangers ». Cyrille Hareux, qui a créé Company Vauban il y a 5 ans, a rapidement compris que le développement d’offres de financement était un enjeu majeur sur le marché thaïlandais. « Nous avons travaillé en amont avec des promoteurs pour développer des offres de financement portées par eux. Le principe du « financement promoteur » consiste  à permettre au client d’étaler dans le temps une partie du paiement. » D’abord limitées à 30 ou 40 % de la valeur du bien, les offres de financement se sont progressivement étendues.  Elles portent aujourd’hui généralement sur 40% à 60% de la valeur de la propriété, avec des paiements étalés le plus souvent sur 5 ans… « Mais nous proposons depuis peu à la vente un programme qui peut être financé à hauteur de 80%, avec des mensualités sur 10 ans. Une première. Il s’agit d’appartements de plaind-pied dans une charmante résidence en bord de mer, à 30 minutes de Hua Hin, avec de nombreux services (piscines, salle de gym, massages, restaurants…). Et comme les prix sont vraiment très attractifs (les appartements 1 chambre sont proposés à partir 40 000 €), il est possible de devenir propriétaire avec une mise de départ inférieure à 10 000 €, et des mensualités de 350 € seulement.»

 Dans le cas de l’achat d’un appartement ou d’une maison ne faisant pas partie d’un programme immobilier proposant une offre de financement, il est aussi possible d’obtenir un crédit auprès de banques françaises « Elles demanderont alors un bien immobilier en garantie en France. La valeur de l’emprunt dépendra de la valeur nette du bien donné en hypothèque, c'est-à-dire sa valeur de marché diminuée d’éventuels remboursements encore dus. Nous travaillons notamment avec une filiale du CIC à Singapour, qui a l’habitude de prêter à des français qui souhaitent devenir propriétaires en Asie ».

La possibilité d’avoir des revenus locatifs garantis

 Par ailleurs, certains programmes immobiliers proposent des garanties locatives, c'est-à-dire la garantie pour un investisseur qui s’engage à ne pas occuper son logement pendant la période de garantie de percevoir des revenus locatifs garantis par contrat, sur une période définie. « Plusieurs des programmes que nous commercialisons proposent ce type de garanties. C’est le cas du Monaco à Bangkok, du Vineyard à Pattaya ou encore de Tropical Ocean View à Hua Hin. Le montant des revenus oscillent entre 5% et 7% de la valeur du bien, et sont garantis sur une période variant de 2 à 6 ans ». Alors, l’immobilier en Thaïlande, un placement intéressant ? « Il est effectivement possible d’avoir une logique d’investissement pur, en achetant pour louer et revendre au terme de la période de garantie. Les retours sur investissement, incluant la plus-value de revente, peuvent alors être de l’ordre de 50 à 75 % sur 5 ou 6 ans ». Mais la plupart des acquéreurs qui optent pour la garantie locative sont en fait de futurs retraités qui en achetant « en avance », peuvent ainsi réduire considérablement le coût d’acquisition de leur future résidence principale « Ils profitent des revenus locatifs garantis, mais en achetant aujourd’hui, ils bénéficient aussi d’un prix inférieur à celui qu’ils auraient à payer dans 5 ans, le marché immobilier thaïlandais étant encore dans une phase haussière. Ainsi, il est par exemple possible d’acheter un appartement pour 90 000 € aujourd’hui et de percevoir chaque année plus de 6 000 € de revenus locatifs garantis… soit plus de 30 000 € en 5 ans… ce qui abaissera au final  le coût d’acquisition à moins de 60 000 €… dans 5 ans, le même appartement  sera sans doute proposé à la revente au moins 120 000 €, selon une hypothèse prudente de valorisation de 6% par an, dont 3% d’inflation … ». Une illustration du mot prévoyance…

Sur certains programmes, il est même possible de cumuler offre de financement et garantie locative… c’est le cas du Vineyard à Pattaya… « Les revenus locatifs compensent alors presque les mensualités… »

Une législation et une fiscalité favorables aux propriétaires

 Par ailleurs, alors que la législation française protège les locataires, la loi Thaïlandaise protège d’abord les propriétaires « Il est par exemple très facile d’expulser un locataire qui ne paie pas ses loyers… ». La fiscalité est aussi beaucoup moins lourde qu’en France « Il n’y a ni taxe d’habitation, ni taxe foncière. Seuls les revenus locatifs sont imposés selon le barème de l’impôt sur le revenu. Mais si vos revenus locatifs sont vos seuls revenus en Thaïlande, et qu’ils sont inférieurs à 500 €/mois environ (ce qui pourra être le cas sur de petits logements), vous ne serez pas imposable. Sur un loyer de 1 000 €/mois, vous serez imposé à hauteur de 6% environ. »

Retraite de rêve peut donc se conjuguer avec gestion patrimoniale !